超高層マンションの抱える問題点とコンサルタントの提案

タワー型マンション特有の懸念される事項についてはいくつかに分類されますが、代表的なものは以下になります。

技術的分野に関わるもの

タワー型マンションの場合、経年による計画的な大規模修繕工事に注目が集まる機会が多いので、つい見過ごされがちになりますが、実は建築外装部分よりも日常的には設備部分の方が維持管理や先々の計画修繕項目の比重が大きいという事実があります。
実際は従来の集合住宅の設備をはるかに超える質と容量の設備となっており、ビルディングそのもののライフラインを構成しています。
泉大津アルザタワーしかもこうした設備分野は共用部分と専有部分との境界が密接不可分に関係しており、維持管理や修繕工事にて対応する場合、単になる作業を行うだけではなく、その費用負担区分や責任分解点をその都度詳細に把握し理論的に区分けしていく必要性が発生します。
いうまでもなくこれまでの集合住宅で得た以上の設備に関する専門的な知識と経験や技術力が必要とされる内容となります。

また建築部分についても構造はもとより、共用施設も多種多様な施設が内包されています。実はこれも共用施設にある家具調度品類、什器類だけでも相当な資産を形成する事となります。
またなかには美術品や調度品には修繕や買い替えでは同等のものが入手できないというケースもあります。
手入れにおいても日常的な管理で維持保全を補える部分と計画的な修繕を実施する事が必要な部分と効率的な仕分けが重要となる場合が多くあります。

こうした複雑な要因がありながらも、一つの管理組合においてはこうした設備部分並びに建築部分に関わる維持管理と計画修繕は、実は相互にまた時間軸的にリンクさせた対応が重要となります。
弊社では日常維持管理は維持管理で独立して考える、計画修繕は計画修繕で考えるのではなく、トータルで計画的に把握をして対処していく事が結果として管理組合のメリットになると考えています。

ザ・なんばタワー弊社の実績として例えば弊社においてタワー型マンションで長期修繕計画書を見直しのコンサルティングを実施した事例があります。
管理会社作成のものでは非常用照明器具が経過10年程度で積立金による全個数一斉に交換するという計画になっていましたが、実際調査すると6ヶ月毎に維持管理上の点検を行う項目になっていました。その際、不良部があれば防災的にもその分だけを直ちに交換する必要があることから、弊社で見直した長期修繕計画では、積立金による一斉取替という非現実的な方法を止めて、点検時による不良部のみを都度管理費による取替という内容にあらためました。
これによりムダの無い積立金徴収が可能になりかつ管理費も有効に使用でき、防災上の不備も無くす事ができるようになりました。
維持管理と計画修繕をトータルで把握するとはこのような事を表します。